Muchas personas que desean comprar una vivienda, piensan que ahorrar para el pago inicial es un gran obstáculo, especialmente cuando los costos de las viviendas están en constante alza. Sin embargo, hay varias opciones de hipotecas que han sido diseñadas para las personas que no pueden ahorrar el 20% básico del monto del préstamo.
Ver también: Desventajas de refinanciar una casa
Opciones para una hipoteca sin pago inicial
La mejor manera de obtener una hipoteca sin pago inicial es con un préstamo respaldado por el gobierno, los cuales están asegurados por el gobierno federal, por lo que el prestamista sabe que no asumirá todo el riesgo si se incumple el contrato. Por lo que el prestamista le indicará las condiciones de préstamo más favorables. Entre ellas están:
1. Préstamos de Veterans Affairs (VA)
Los préstamos VA son proporcionados por prestamistas privados, como bancos, cooperativas de crédito y compañías financieras hipotecarias, que se encuentran parcialmente garantizados por el Department of Veterans Affairs.
Los préstamos VA cuentan con requisitos de pago inicial bajos o inexistentes, con tasas de interés más bajas que las hipotecas estándar. Son más flexibles por lo que permiten una relación deuda-ingreso (DTI) más elevada con menores puntajes crediticios, por lo que no necesitan un seguro hipotecario privado (PMI).
Los préstamos VA no necesitan de pagos iniciales cuando el precio de venta es igual o inferior al valor de tasación de la vivienda. La “garantía de préstamo hipotecario del VA” es un contrato en el que el VA realiza un reembolso a un prestamista en caso de pérdida por ejecución hipotecaria reemplazando el pago inicial.
Elegibilidad de préstamo VA
Para ser elegible para un préstamo VA, necesita:
- Ser veterano, miembro del servicio activo, miembro de la Guardia Nacional, reserva o cónyuge sobreviviente de un veterano
- Tener un Certificado de Elegibilidad (COE) del VA
Existen otros requisitos variables si está en servicio activo o es un exmiembro de las fuerzas armadas, si sirvió o está sirviendo en la Guardia Nacional o la Reserva y cuándo sirvió. Consulte la lista completa de requisitos de elegibilidad para préstamos VA.
2. Préstamos USDA
El Departamento de Agricultura de EE.UU. (USDA) otorga diversas oportunidades de propiedad de vivienda a norteamericanos con bajos ingresos o moderados mediante algunos programas de préstamos, subvenciones y garantías de préstamos.
Estos préstamos del USDA poseen tasa fija y bajo interés otorgado de forma directa mediante el Departamento de Desarrollo Rural del USDA. Podrá obtener el financiamiento en forma de préstamo de un prestamista con garantía USDA Rural Developmen, para quienes califiquen como prestatarios.
- Programa de Préstamo Directo de la Sección 502: Mediante este programa las personas de bajos recursos que no pueden vivir en áreas rurales elegibles, se les proporciona asistencia de pago para mejorar su capacidad de pagar la hipoteca, una métrica utilizada por los prestamistas para determinar la aprobación de un préstamo. El monto de la asistencia de pago estará determinada por sus ingresos.
- Programa de Préstamo Garantizado de la Sección 502: Mediante este programa se trabajará con prestamistas aprobados para proporcionar a los hogares de bajos ingresos o moderados, hipotecas para adquirir sus viviendas en áreas rurales elegibles. El programa otorga una garantía del 90 % a los prestamistas aprobados para minimizar el riesgo de otorgar préstamos del 100 % a compradores de viviendas rurales elegibles.
Estos programas de préstamos hipotecarios no necesitan un pago inicial, sin embargo es requerido que viva o planee vivir en un área rural elegible para calificar.
Elegibilidad de préstamo del USDA
Estos son los requisitos necesarios para aplicar a un préstamo del USDA:
- La casa que está comprando debe ser su residencia principal
- Debe demostrar que puede con la deuda
- Su relación DTI debe ser del 41 % o inferior
Los límites de ingresos para los préstamos del USDA son variables con base al programa y la ubicación. Para préstamos garantizados, su ingreso tiene un límite del 115% del ingreso medio de su zona. Los límites de ingresos para los préstamos de emisión directa son menores al 50% del ingreso medio en algunas zonas.
3. Préstamos hipotecarios sin pago inicial con prestamistas privados
Existen instituciones financieras que ofrecen hipotecas sin pago inicial, aunque no son muchas tras la crisis financiera del 2008.
Elegibilidad del prestamista sin pago inicial
Algunos prestamistas que ofrecen préstamos sin pago inicial son: North American Savings Bank y Navy Federal Credit Union. Navy Federal no requiere un PMI, pero necesita ser miembro para calificar. NASB ofrece esta hipoteca únicamente a prestatarios con un puntaje crediticio de 700 o más alto.
Pros y contras de una hipoteca sin pago inicial
Deberá tomar en cuenta algunos puntos sobre una hipoteca sin pago inicial:
Ventajas de los préstamos sin pago inicial
- No necesita agotar sus reservas de efectivo para un pago inicial grande
- No deberá preocuparse por pagar un seguro hipotecario junto a los pagos de su préstamo
- Obtendrá condiciones más favorables del prestamista si el préstamo está respaldado por el gobierno
Desventajas de los préstamos sin pago inicial
- Si el préstamo no está respaldado por una entidad gubernamental, tendrá una tasa de interés mayor
- El prestamista cobrará tarifas de originación y financiamiento más elevadas
- Requerirá de un buen puntaje de crédito para ser elegible
Opciones para una hipoteca con poco dinero inicial
Si no califica para una hipoteca sin pago inicial, existen formas en que puede comprar una vivienda sin un pago inicial por adelantado:
1. Préstamos FHA
Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) están respaldados por la FHA, que aprueba algunos prestamistas para ofrecer el producto. Destinados a ayudar a los prestatarios de bajos ingresos bajos o moderados.
Un prestatario de la FHA puede calificar con un puntaje crediticio menor que el requerido para las hipotecas tradicionales y comprar una vivienda con un pago inicial menor si se compara con otras opciones de préstamo. Por lo que las tasas de interés serán mayores.
Requisitos de préstamo de la FHA
Los requisitos para calificar para un préstamo de la FHA son:
- Un puntaje de crédito mínimo de 500
- Un pago inicial de al menos 3.5%
- La casa debe ser su residencia principal
- La tasación de la vivienda debe ser realizada por un tasador aprobado por la FHA
- La inspección de la propiedad debe cumplir con las normas de elegibilidad
- Una relación máxima de préstamo a valor (LTV) del 96,5 % si su puntaje crediticio es de 580 o más o 90% si su puntuación es inferior a 580
- Un límite en el monto del préstamo
2. Préstamos HFA
Otra opción de hipoteca económica es la asistencia financiera proporcionada por la Agencia de Financiamiento de la Vivienda (HFA) de su estado, en asociación con un prestamista local.
Los programas de propiedad de vivienda de HFA varían según el estado, su objetivo es promover la propiedad de vivienda e incrementar la facilidad de costo de la hipoteca para los compradores de casa por vez primera, como para los hogares de bajos ingresos o moderados.
Los HFA ofrecen productos hipotecarios de primer gravamen para prestatarios elegibles con poco dinero inicial a tasas de interés mínimas, como asistencia para el pago inicial y los costos de cierre.
3. Otros programas de propiedad de vivienda de HFA
Estos programas ofrecen productos hipotecarios de baja tasa de interés o sin pago inicial. Brindando asistencia para el pago inicial y los costos de cierre, como certificados de crédito fiscal hipotecario, para obtener un crédito fiscal federal del 20 % al 40 % del interés hipotecario anual.
También brindan una subvención o un segundo préstamo hipotecario para cubrir el pago inicial y/o los costos de cierre.
4. Hipoteca HomeReady de Fannie Mae
Fannie Mae ofrece el producto hipotecario HomeReady. Otorgándole a los compradores de casas de bajos ingresos financiar hasta el 97% de la compra de su vivienda, con pagos iniciales de hasta el 3%. Para calificar, necesita:
- Ser un prestatario de bajos ingresos
- Ser un comprador de vivienda por primera vez o repetir
- Tener un puntaje crediticio de 620 o más
- Vivir en el hogar
- Tomar un curso de educación sobre propiedad de vivienda si es la primera vez que compra una vivienda
5. Home Possible de Freddie Mac
Home Possible es el producto hipotecario de Freddie Mac para prestatarios con bajos ingresos. No necesita realizar un pago inicial. Si la hipoteca es para una propiedad de una sola habitación, incluida una casa prefabricada, los prestatarios sin puntaje crediticio pueden financiar hasta el 95 % de la compra de la vivienda. Para calificar, necesita:
- Ganar menos del 80% del ingreso medio de su zona
- Usar la vivienda como residencia principal
- Tener un puntaje de crédito mínimo de 660
Ventajas y desventajas de una hipoteca con pago inicial bajo
Es conveniente sopesar las ventajas y desventajas sobre préstamos con pago inicial bajo:
Ventajas de los préstamos con pago inicial bajo
- Poner un pago inicial bajo del 3% significa que puede comprar una casa en menos tiempo
- A menor pago inicial más ahorros disponibles para cubrir otros gastos
- Sobrará dinero para comprar muebles o incrementar el fondo de emergencia
Desventajas de los préstamos con pago inicial bajo
- Deberá pagar PMI (al acumular al menos un 20% de capital)
- Su tasa de interés y los pagos mensuales de su hipoteca serán más elevados
- Tendrá que pagar más en comisiones de originación y financiación
- Puede que su vivienda tengo menos valor por la poca inversión
Redacción por Aldiaenmiami
