Comprar una vivienda puede resultar extenuante para muchas personas, por eso tener un préstamo hipotecario puede ser favorable. Aquí te decimos los 5 tipos de préstamos hipotecarios que existen.
¿Cuáles son los 5 tipos de préstamos hipotecarios?
Una nueva casa puede ser una de las compras más grandes que realizará en algún momento de su vida. Siempre es bueno saber algunas opciones de hipotecas.
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Tipos de hipotecas
- Préstamo convencional: Mejor para prestatarios con un buen puntaje crediticio
- Préstamo jumbo: Mejor para prestatarios con excelente crédito que buscan comprar una vivienda lujosa
- Préstamo asegurado por el gobierno: Mejor para los prestatarios que poseen puntajes de crédito más bajos y efectivo mínimo para el pago inicial de una casa
- Hipoteca de tasa fija: Mejor para los prestatarios que prefieren un pago mensual fijo mientras dura el préstamo
- Hipoteca de tasa ajustable: Mejor para los prestatarios que no planean quedarse en la casa por un período prolongado, con pagos más bajos a corto plazo
1. Préstamo convencional
Los préstamos convencionales, que no están respaldados por el gobierno federal, se presentan en dos formas: conformes y no conformes.
- Préstamos conformes: Es un préstamo que «se ajusta» al conjunto de estándares establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), incluyendo crédito, deuda y tamaño del préstamo
- Préstamos no conformes: Son préstamos que no cumplen con los estándares de la FHFA
Ventajas de los préstamos convencionales
- Se puede usar para una casa principal, segunda vivienda o propiedad de inversión
- Los costos generales de la deuda son más bajos que otros tipos de hipotecas
- Puede pedirle a su prestamista que cancele el seguro hipotecario privado (PMI) una vez que haya alcanzado el 20% de capital
- Puede pagar solo el 3% de los préstamos respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac
- Los vendedores pueden contribuir a los costos de cierre
Desventajas de los préstamos convencionales
- Se necesita una puntuación FICO mínima de 620 o superior
- Pago inicial más alto que algunos préstamos del gobierno
- Debe tener una relación deuda-ingreso (DTI) de no más del 43%
- Deberá pagar el PMI si su pago inicial es inferior al 20% del precio de venta
- Se requiere documentación importante para verificar los ingresos, los activos, el pago inicial y el empleo.
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¿Quién debe obtener un préstamo convencional?
Si cuenta con un puntaje de crédito sólido y puede efectuar un pago inicial alto, una hipoteca convencional es su mejor opción. Posee una tasa fija a 30 años.
2. Préstamo Jumbo
Las hipotecas Jumbo son productos de préstamos hipotecarios que se encuentran fuera de los límites de préstamo de la FHFA. Suelen ser comunes en Los Ángeles, San Francisco, la ciudad de Nueva York y el estado de Hawái, donde los precios de las viviendas es más elevado.
Ventajas de los préstamos jumbo
- Puede solicitar prestado más dinero para comprar una vivienda más costosa
- Las tasas de interés de los préstamos jumbo son competitivas con otros préstamos convencionales
- Puede ser la única manera para que algunos prestatarios obtengan la propiedad de vivienda en áreas con precios muy elevados.
Desventajas de los préstamos jumbo
- Se requiere un pago inicial de al menos 10 a 20%
- Por lo general, se requiere una calificación FICO de 700 o superior
- No puede tener una relación DTI superior al 45%
- Debe demostrar que tiene activos significativos en efectivo o cuentas de ahorro
- Requieren documentación detallada para aplicar
¿Quién debería obtener un préstamo jumbo?
Los préstamos Jumbo sirven para financiar una vivienda con un precio de venta que exceda los últimos límites de préstamo conformes.
3. Préstamo asegurado por el gobierno
El gobierno de EE.UU. no es un prestamista hipotecario, sin embargo puede hacer que la propiedad de la vivienda sea accesible para más estadounidenses. Tres agencias gubernamentales respaldan hipotecas: La Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Agricultura de EE.UU. (USDA) y el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE.UU. (VA).
- Préstamos de la FHA: Son préstamos respaldados por la FHA, con diversas tasas de interés competitivas y permiten que los prestatarios sean propietarios de una casa sin un pago inicial, requiere de un puntaje FICO mínimo de 580.
Los préstamos de la FHA requieren dos primas de seguro hipotecario, lo que incrementará el precio total de su hipoteca.
- Préstamos del USDA: Permiten que los prestatarios de ingresos moderados a bajos que cumplen con ciertos límites de ingresos adquieran casas en áreas rurales elegibles para el USDA .
- Préstamos VA: Proporcionan hipotecas flexibles a bajo interés para los miembros de las fuerzas armadas de los EE.UU. (en servicio activo y veteranos) y sus familias. Sin pago inicial mínimo, seguro hipotecario o puntaje de crédito. Cobran una tarifa de financiación y un porcentaje del monto del préstamo.
Ventajas de los préstamos asegurados por el gobierno
- Ayudarlo a financiar una vivienda cuando no aplica para un préstamo convencional
- Requisitos de crédito más relajados
- No requiere de un gran pago inicial
- Disponible para compradores que repiten y por primera vez
- No se requiere seguro hipotecario ni pago inicial
Desventajas de los préstamos asegurados por el gobierno
- Primas de seguro hipotecario obligatorias en préstamos de la FHA
- Los límites de préstamo en los préstamos de la FHA son más bajos que las hipotecas convencionales
- El prestatario debe vivir en la propiedad
- Podría tener costos de endeudamiento generales más elevados
- Deberá entregar más documentación
¿Quién debe obtener un préstamo asegurado por el gobierno?
Los préstamos respaldados por la FHA y el USDA son una buena opción para los miembros del servicio militar, los veteranos y los cónyuges elegibles.
4. Hipoteca de tasa fija
Las hipotecas de tasa fija poseen la misma tasa de interés durante la vigencia de su préstamo. Los préstamos fijos cuentan con plazos de 15 o 30 años.
Ventajas de las hipotecas de tasa fija
- Los pagos mensuales de capital e intereses permanecen iguales durante la vigencia del préstamo
- Más fácil de presupuestar los gastos de casa todos los meses
Desventajas de las hipotecas de tasa fija
- Si las tasas de interés caen, deberá refinanciar
- Las tasas de interés suelen ser más elevadas que las tasas de las hipotecas de tasa ajustable (ARM)
¿Quién debe obtener una hipoteca de tasa fija?
Aplican quienes se queden en su vivienda durante al menos cinco a siete años.
5. Hipoteca de tasa ajustable (ARM)
A diferencia de la estabilidad de los préstamos de tasa fija, las hipotecas de tasa ajustable (ARM) cuentan con tasas de interés que fluctúan con las condiciones del mercado.
Una ARM de 7 años/6 meses, significa que su tasa permanecerá igual durante los primeros siete años y se ajustará cada seis meses después de ese período inicial.
Ventajas de ARM
- Tasa fija más baja en los primeros años de propiedad de la casa, las tasas fijas a 30 años se han mantenido al ritmo de las ARM 5/1
- Puede ahorrar bastante dinero en pagos de intereses
Desventajas de ARM
- Los pagos mensuales de la hipoteca podrían volverse inasequibles
- El valor de la propiedad puede caer en unos pocos años
¿Quién debería obtener un ARM?
Es optimo para quienes no planeen quedarse por mucho tiempo en una casa.
Otros tipos de préstamos hipotecarios
Existen otros tipos de préstamos hipotecarios que puede encontrar al buscar un préstamo:
- Préstamos para la construcción: Un préstamo de construcción puede obtenerse por separado de una hipoteca. Combina los costos de construcción y el financiamiento en un solo producto de préstamo, necesita un pago inicial más elevado y una prueba de que puede pagar los pagos mensuales.
- Hipotecas de solo interés: Con ellas el prestatario realiza pagos de solo interés durante un período determinado, entre cinco y siete años, seguidos de pagos de capital y de interés.
- Préstamos superpuestos: Conocido como préstamo 80/10/10, implica dos préstamos: Uno por el 80% del precio de la vivienda y otro por el 10%, están diseñados para ayudar al prestatario a evitar pagar el seguro hipotecario.
- Hipotecas globales: Otro tipo de préstamo hipotecario que puede encontrar es una hipoteca global, en la cual deberá realizar un pago grande al final del plazo del préstamo. Realizará pagos en base a un plazo de 30 años, solo por un período breve de siete años.
Cuando termine el plazo del préstamo, hará un pago grande del saldo pendiente, que se incrementará si su situación crediticia se deteriora. Puede usar la calculadora global de hipotecas para saber si este tipo de préstamo es válido para usted.
Redacción por Aldiaenmiami
