Te enseñamos a cómo pedir un préstamo al banco para comprar una casa y cuáles requisitos debes cumplir.
Pasos para conseguir una hipoteca
Obtener una hipoteca podría representar una de las mejores alternativas para comprar una vivienda en los EE.UU. Sin embargo, no es un proceso sencillo, sobre todo por el aumento de las tasas de interés en los últimos años.
Deberás seguir una serie de pasos para calificar a una hipoteca y comprar una casa en los Estados Unidos. Esto puede requerir tiempo y esfuerzo, pero aquí te vamos a ayudar a resolver todas tus dudas.
Paso 1: Fortalezca su crédito
Una de las cosas más importantes al momento de solicitar un mortgage tiene que ver con su puntaje de crédito. Es clave tener un buen puntaje de crédito para acceder a un préstamo hipotecario.
Un puntaje de crédito sólido hablará muy bien de usted. Esto le demuestra a los prestamistas hipotecarios que está en la capacidad de administrar correctamente su deuda.
Rod Griffin, director sénior de Educación Pública y Defensa de Experian, asegura que “tener un historial crediticio y una puntuación de crédito sólidos es importante porque significa que puede calificar para tasas y términos favorables al solicitar un préstamo”.
Pero no se preocupe si tiene un puntaje de crédito bajo. Aun así puede acceder a un préstamo hipotecario, sin embargo tenga en cuenta que deberá pagar más en intereses.
Hay algunos consejos que usted puede seguir para mejorar su puntuación de crédito antes de solicitar un préstamo para comprar una casa:
- Haga todos los pagos a tiempo y reduzca los saldos de sus tarjetas de crédito. Su historial de pago en su informe se remonta a dos años o más. Empiece ahora si puede.
- También es recomendable actualizar las cuentas que están vencidas.
- Aqui Puede verificar sus informes de crédito de manera gratuita. Asegúrese si hay errores en sus informes de crédito y póngase en contacto con la oficina de informes lo más pronto posible en caso de observar algún error.
- Es recomendable verificar su puntaje de crédito al menos de tres a seis meses antes de tramitar un préstamo hipotecario. Cuando revise su puntaje, verá una lista de los principales factores que lo afectan, que pueden indicarle qué cambios debe realizar para poner su crédito en forma, si es necesario.
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Paso 2: Conozca lo que puede pagar
Todos soñamos con una vivienda amplia y lujosa, sin embargo puede implicar un gasto innecesario. Lo más recomendable es comprar solo lo que realmente puede pagar.
Para nadie es un secreto que las tasas de interés vienen aumentando considerablemente en los últimos años, esto hace que los pagos mensuales de la hipoteca resulten más altos. Lo más probable es que deba ajustar su presupuesto para encontrar una casa asequible.
El Presidente del Departamento de Finanzas de la Universidad de Fairfield en Fairfield, Connecticut, Katsiaryna Bardos, explica que existen maneras de determinar cuánto puede pagar realmente por su crédito hipotecario.
Una de las mejores formas consiste en calcular su relación deuda-ingreso (DT), algo que los prestamistas analizan con frecuencia. Para calcular el DTI debe sumar todos los pagos mensuales de su deuda y dividir esa cifra por su ingreso bruto mensual.
“Los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac aceptan una relación DTI máxima del 45 por ciento. Si su proporción es más alta que eso, es posible que desee esperar para comprar una casa hasta que reduzca su deuda”, dice Bardos. La mayoría de los asesores financieros aconsejan mantener la proporción más cerca del 36 por ciento.
Incluso con el umbral del 45 por ciento, cuanto menor sea su relación DTI, más espacio tendrá en su presupuesto para gastos no relacionados con su hogar. Por esa razón es que muchos expertos en finanzas aseguran que es clave tener en cuenta todos sus gatos mensuales y sus reservas para planes futuros.
Paso 3: Construya sus ahorros
Construir sus ahorros también es un paso importante al momento de solicitar un crédito hipotecario. Su primera meta de ahorro debe ser su pago inicial.
Andrea Woroch, experta en finanzas con sede en Bakersfield, California, habla sobre la importancia de ahorrar en estos momentos:
“Ahorrar para el pago inicial es crucial para que pueda poner la mayor cantidad de dinero posible, preferiblemente un 20 por ciento para reducir su préstamo hipotecario, calificar para una mejor tasa de interés y evitar tener que pagar un seguro hipotecario privado”, asegura.
También es indispensable acumular sus reservas. Una norma general es tener el equivalente a aproximadamente seis meses de pagos de la hipoteca en una cuenta de ahorros, incluso luego de desembolsar el pago inicial. Esto le puede ayudar a resguardarse en caso de quedar sin empleo o que le ocurra algo inesperado.
No debe olvidar los costos de cierre, que son las tarifas que cancelará para finalizar la hipoteca. Estas tarifas pueden oscilar entre el 2 y 5 por ciento del capital de su préstamo.
Tampoco incluye los pagos de depósito en garantía, que son un gasto adicional. Asimismo, usted va a necesitar alrededor del 3 por ciento del préstamo de la vivienda para los costos anuales de mantenimiento y reparación.
Paso 4: Seleccione la hipoteca adecuada
Después de que su puntuación crediticia y sus ahorros estén en el lugar indicado, lo próximo que debe hacer será iniciar la búsqueda del tipo de hipoteca que mejor se adapte a su situación.
Es importante conocer cuáles son los principales tipos de hipotecas o mortgage que existen y cómo funcionan cada una de ellas, para así tomar la mejor decisión:
- Préstamos convencionales: Es la mejor opción para los compradores de vivienda que tienen un puntaje de crédito sólido y un pago inicial decente ahorrado. Puede acceder a este tipo de hipotecas a través de prestamistas privados como: bancos, cooperativas de crédito, compañías hipotecarias independientes.
- Préstamos asegurados por el gobierno (FHA, VA o USDA): Una estupenda opción para los prestatarios que no califican para un préstamo convencional o que cumplen con criterios específicos, como ser miembro de las fuerzas armadas para un préstamo VA.
- Préstamos jumbo: Ideales para propiedades más costosas, cuyos precios superan el umbral establecido para préstamos ordinarios ($ 647,200 en la mayor parte del país o $ 970,800 en áreas más caras). Si necesita financiar más que eso para la vivienda de sus sueños, deberá obtener un préstamo jumbo a través de un prestamista privado.
Recuerde que los préstamos hipotecarios pueden tener una tasa fija o ajustable, lo que significa que la tasa de interés será la misma durante el plazo del préstamo o puede cambiar con el tiempo. La mayoría de las hipotecas tienen plazos de 15 a 30 años. Sin embargo, hay préstamos disponibles a 10, 20, 25 e incluso 40 años.
Por lo general, los préstamos de tasa ajustable comienzan con un pago más bajo inicialmente, sin embargo con el paso del tiempo se vuelven más caros, especialmente si las tasas incrementan.
Debido al aumento de las tasas actualmente, hay una buena probabilidad de que su pago aumente una vez concluya el período de fijación de la tasa. En caso de no poder permitirse ese riesgo, la tasa fija es la mejor opción que tiene.
Paso 5: Encuentre un prestamista hipotecario
¿Ya decidió el tipo de hipoteca más adecuado para usted? Ahora es momento de buscar un prestamista hipotecario. Este es uno de los pasos más importantes en todo el proceso.
Guy Silas, gerente de sucursal de la oficina de Embrace Home Loans en Rockville, Maryland, recomienda hablar con amigos, familiares y expertos en el tema para solicitar referencias.
También aconseja buscar en los sitios calificación y hacer investigaciones en internet para encontrar a los mejores prestamistas hipotecarios cerca de usted. Tómese su tiempo para hacer una buena elección.
No enfoque su mirada únicamente en el precio y la tasa de intereses. Elegir al mejor prestamista hipotecario va mucho más allá. Recuerde que dependerá en gran medida de su prestamista para obtener información precisa sobre la aprobación previa, asistencia con su agente en las negociaciones y asesoramiento confiable.
Si no sabe qué hacer, lo mejor será buscar ayuda de un profesional que le guíe. Podría consultar con un corredor de hipotecas. Esta persona le ayudará a navegar por todas las diferentes opciones de préstamo disponibles para usted y así obtener términos más favorables.
No se debe tomar la elección de un prestamista hipotecario con mucha ligereza. Lo mejor es invertir tiempo para una buena decisión. Recuerde que las tasas de interés, los cargos y los términos pueden variar significativamente de un prestamista a otro.
Paso 6: Obtenga una preaprobación para un préstamo
Un paso importante es obtener una preaprobación para una hipoteca luego de que haya encontrado un prestamista adecuado. Durante este proceso, el prestamista evaluará sus finanzas para determinar si califica o no para un financiamiento. También determinará la cantidad de dinero que está dispuesto a prestarle.
“Muchos vendedores no aceptarán ofertas de alguien que aún no haya obtenido una aprobación previa”, explica Griffin. «Obtener una aprobación previa también es importante porque sabrá exactamente cuánto dinero está aprobado para pedir prestado«.
No debe confundir aprobación previa de la hipoteca con la precalificación. Son términos completamente distintos. La preaprobación implica mucha más documentación, mientras que la precalificación es menos formal. Es una manera en que un prestamista le dice que sería un buen solicitante.
Nada de esto garantiza que usted pueda calificar para recibir un préstamo hipotecario. En todo caso deberá esperar hasta que haya encontrado un lugar para comprar.
Paso 7: Empiece a buscar casa
Una vez realizada la preaprobación hipotecaria, el siguiente paso consiste en buscar la casa que mejor se adapte a sus necesidades. Este paso puede llevarse bastante tiempo, pero vale la pena hacerlo con calma y paciencia, hasta encontrar la propiedad adecuada.
“Es esencial saber lo que está buscando y lo que es factible en su rango de precios”, explica Bardos. “Dedique tiempo a examinar el inventario de viviendas y prepárese para moverse rápidamente una vez que la casa que cumpla con sus criterios salga al mercado”.
Paso 8: Envíe su solicitud de préstamo
¿Ya encontró la casa de sus sueños? Muy bien. Ahora lo próximo será completar una solicitud de hipoteca. Actualmente, la mayoría de las solicitudes se pueden hacer de forma online, sin embargo es más recomendable hacerlo con un oficial de préstamo en persona o vía telefónica.
Si tiene la oportunidad de concretar una cita en persona con un oficial de préstamo, no la desaproveche. Puede ser ventajoso en caso de tener dudas acerca del proceso de préstamo.
El prestamista también extraerá su informe de crédito para verificar su solvencia y asegurarse de que califica para un préstamo hipotecario.
Paso 9: Espere el proceso de suscripción
Usted puede ser preaprobado para un crédito hipotecario, sin embargo eso no significa que recibirá financiamiento del prestamista. La última palabra la tiene el departamento de suscripción del prestamista.
El departamento de suscripción del prestamista tomará en cuenta una serie de factores para determinar si aprueba definitivamente el préstamo. Evaluará el riesgo de cada posible prestatario, la naturaleza de la propiedad y finalmente decidir el monto del préstamo, la tasa de interés y otros términos.
Bruce Ailion, abogado de bienes raíces y agente inmobiliario con sede en Atlanta, detalla que una vez es recopilada toda su información financiera, eso pasa a manos de un suscriptor, una persona o comité que toma decisiones crediticias.
El suscriptor tomará la decisión final. Puede otorgarle el préstamo o negárselo. También es posible que le solicite más información de su parte antes de entregarle el préstamo solicitado.
Existen ciertos pasos claves en el proceso de suscripción:
- En primer lugar, un procesador de préstamo confirmará la información proporcionada durante el proceso de solicitud.
- Luego de que realice una oferta aceptada por una vivienda, el prestamista ordenará una tasación de la propiedad para determinar si el monto solicitado es apropiado. El valor de tasación dependerá de varias cosas, principalmente de las condiciones de la casa y las propiedades comparables en el vecindario.
- Una compañía de títulos hará una búsqueda de títulos para asegurarse de que la casa pueda transferirse. Después, una aseguradora de títulos emitirá una póliza de seguro que garantice la precisión de esta investigación.
- Por último, recibirá una decisión por parte del suscriptor. Puede ser aprobado, aprobado con condiciones, suspendido o denegado.
Paso 10: Proceso de cierre
Si ya fue aprobado para un préstamo hipotecario, felicidades. Ya está más cerca de llegar a la meta. Ahora lo único que necesita es completar el cierre de su nuevo hogar.
En este punto se debe tomar en cuenta la ubicación en la que se encuentra la casa que desea comprar. El proceso de cierre puede variar de un estado a otro.
Lo primero es verificar que el vendedor de la propiedad tiene la casa y está autorizado para transferir el título. También se debe determinar si existen otros reclamos contra la propiedad que deben pagarse, cobrar el dinero del comprador y distribuirlo al vendedor luego de deducir y pagar otros cargos y honorarios.
Hay una serie de gastos que acompañan al cierre. Los costos de cierre comunes incluyen:
- Tarifa de tasación
- Tarifa de verificación de crédito
- Comisión de originación y/o suscripción
- Seguro de título y tarifas de servicios
- Prepagos
- Costes legales
- Tarifas de registro
Durante este proceso de cierre, usted deberá revisar y firmar una gran cantidad de documentos, incluidos los detalles sobre cómo se desembolsan los fondos. El agente de cierre o liquidación también ingresará la transacción en el registro público.
¿Qué buscan los prestamistas hipotecarios?
Los prestamistas hipotecarios toman en consideración una gran variedad de factores antes de aprobar una solicitud. Buscan clientes que sean confiables y de bajo riesgo con ingresos suficientes, historiales crediticios sólidos y niveles de deudas manejables.
Estos factores pueden incidir en la decisión de un prestamista sobre si aprueba o no su solicitud de préstamo hipotecario:
- Puntaje de crédito: Un puntaje de crédito sólido es clave para calificar a un préstamo hipotecario. Pero no olvide que también es posible obtener una hipoteca con una puntuación crediticia baja. Lo mejor es hablar con un prestamista sobre su situación.
- Ingresos y empleo: También es clave la cantidad de dinero que ingresa y el empleo estable para aprobar o no una solicitud de préstamo. Si tiene un empleo seguro y su ingreso es alto como para cancelar las mensualidades, puede calificar para una hipoteca.
- Relación de deuda-ingreso (DTI): L relación deuda-ingreso es un cálculo que hacen los prestamistas para evaluar la capacidad del prestatario para administrar el pago de la hipoteca. Si su relación DTI es muy alta y tienes muchas deudas, puedes que no califiques para un préstamo hipotecario.
- Activos: Su prestamista querrá ver cuánto hay en su cuenta bancaria y cuánto valen otros activos (como una segunda casa o inversiones).
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¿Qué documentos necesitas para obtener una hipoteca?
Obtener un préstamo hipotecario puede ser complejo. Es posible que usted necesite una serie de documentos para acceder a una hipoteca en EE.UU:
- Declaraciones de impuestos de años anteriores
- Prueba de ingreso
- Prueba de empleo e historial de empleo
- Estados de cuenta bancarios
- Declaraciones de corretaje
- Documentación de otros bienes y deudas
- Documentos que describan cualquier obsequio que haya recibido para ayudar a pagar la casa.
- Identificación
- Historial de alquiler
Conclusión sobre cómo obtener una hipoteca
Comprar una casa en los Estados Unidos no es fácil, sin embargo tampoco es imposible. Usted va a necesitar seguir una serie de pasos claves para acceder a un préstamo hipotecario.
Cada solicitante debe cumplir con esos pasos para financiar una casa. Cuanto más aprenda sobre lo que se requiere, mejor informado estará para la toma de decisiones.
No se preocupe si su solicitud de hipoteca ha sido negada. Esto suele ocurrir con mucha frecuencia. Si es su caso, puede volver a intentarlo en el futuro.
“Si no puede calificar para un préstamo con términos favorables, puede tener más sentido simplemente esperar hasta que pueda hacer los cambios necesarios para mejorar su historial crediticio antes de volver a intentarlo”, sugiere Griffin.
Preguntas frecuentes
A continuación, algunas de las preguntas más frecuentes sobre cómo pedir un préstamo al banco para comprar una casa.
¿Qué puntaje de crédito necesita para obtener una hipoteca?
Su puntaje de crédito es clave al momento de solicitar un préstamo al banco para comprar una vivienda. La puntuación crediticia va a depender mucho del tipo de hipoteca que desea solicitar.
Sin embargo, en términos generales, es posible que necesite una puntuación crediticia de 620 para poder calificar a un préstamo hipotecario convencional, como mínimo. También puede necesitar de un puntaje cercano a 700 o más para solicitar préstamos más deseables.
Los prestatarios también pueden obtener una hipoteca de la FHA con un puntaje de crédito tan bajo como 500. Los préstamos VA en realidad no tienen un requisito de puntaje de crédito en específico.
¿Cuánto tiempo se tarda en obtener una hipoteca?
El tiempo que puede demorarse en obtener un préstamo hipotecario también va a depender mucho de varios factores, sin embargo el proceso podría tardar unos 50 días aproximadamente. A esto se le conoce como “tiempo para cerrar”.
¿Qué ingresos se requieren para obtener una hipoteca?
No existe una cantidad de ingresos en específico para acceder a un préstamo hipotecario. Recuerde que no solo se trata de lo que usted gana, sino también de lo que debe.
Los ingresos requeridos para obtener un préstamo hipotecario pueden depender mucho del monto de la hipoteca y de la deuda que ya tenga el prestatario. Los prestamistas utilizan cálculos de la relación de ingresos, como la relación deuda-ingresos (DTI) para ayudarlos a tomar su decisión final.
