Conozca que son prestamos FHA, cómo funcionan y algunos de los requisitos para solicitar este tipo de préstamos.
Préstamo FHA: ¿Qué es?
Al momento de comprar una vivienda, por lo general hay reparaciones que se deben hacer. Si usted está pensando en comprar una casa que necesita reparaciones, entonces una excelente opción es solicitar un préstamo FHA.
Se trata de un tipo de préstamos al que puede recurrir una persona para comprar su vivienda y cubrir los gastos de remodelación o reparación de dicha propiedad. También se le conoce como préstamos de rehabilitación hipotecaria o préstamo de la Sección 203(k).
Un préstamo FHA es un tipo de préstamo hipotecario respaldado por el gobierno con el que puedes comprar una casa con requisitos financieros más flexibles. A través de este financiamiento, usted puede cubrir tanto el costo de la vivienda como el precio de las reparaciones que se deban realizar, incluyendo la mano de obra y los materiales.
Algunos préstamos 203(k) permiten financiar hasta seis meses de pagos de hipoteca. Es importante aclarar que la FHA no presta los fondos para los préstamos de rehabilitación 203(k). Más bien, proporciona protección financiera a los prestamistas que lo hacen.
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¿Cómo funciona un préstamo FHA?
Un préstamo FHA funciona similar a cualquier otro tipo de hipoteca. Están los préstamos de tasa fija (15 o 30 años) y los de tasa ajustable (ARM).
Hay muchos factores que inciden en la cantidad de dinero que puede quitar prestado para la compra y reparación de su vivienda. Uno de los aspectos a considerar es su puntaje de crédito y los ingresos.
El monto total prestado a través de un préstamo FHA debe estar dentro de los límites establecidos según el área en la que se encuentra ubicada la vivienda. En general, lo máximo que puede solicitar prestado para el préstamo es el más bajo de los siguientes:
- El límite máximo de préstamo de la FHA para el condado donde se encuentra la vivienda
- Un cálculo que involucra el valor «antes» de la casa más los costos de remodelación
- Un cálculo que involucra el valor «después» de la casa, incluidas las reparaciones.
Usted podrá acceder a un préstamo FHA únicamente a través de un prestamista avalado por la FHA. Haga clic AQUÍ para buscar prestamistas aprobados que ofrecen préstamos de rehabilitación de la FHA en su área.
Tanto el proceso de solicitud como los requisitos a cumplir para la obtención de un préstamo FHA son complejos. Por eso es recomendable saber elegir a un prestamista que tenga experiencia en el tema de préstamos 203(k):
Si decide solicitar un préstamo 203(k), por lo general trabajará con un contratista con licencia para manejar las renovaciones. Es importante que este contratista conozca muy bien el funcionamiento de este tipo de préstamos, sobre todo el cronograma y requisitos de pago.
También es posible que el prestatario de un préstamo FHA realice todo el trabajo por su propia cuenta. No obstante, esto necesita la aprobación del prestamista. Asimismo, los préstamos FHA 203(k) vienen con otras condiciones.
Por un lado, el trabajo debe completarse dentro de los seis meses posteriores al cierre, según el alcance del proyecto. La FHA limita los proyectos a alteraciones estructurales y reconstrucción, y modernización y mejoras a la función del hogar.
Luego de concluidas las renovaciones, usted tendrá que entregar una carta y un consultor aprobado por HUD se encargará de realizar una evaluación del trabajo que se llevó a cabo. Puede encontrar un asesor a través de su prestamista o visitando la web de la FHA.
Es recomendable considerar varios tipos de financiamiento si está anticipando reparaciones menores. Un préstamo FHA es ideal para llevar a cabo reparaciones más grandes o cuando se necesita transformar propiedades abandonadas.
Requisitos para un préstamo FHA
¿Quieres solicitar un préstamo FHA? Existen algunos requisitos que debes cumplir para poder acceder a este tipo de financiamientos.
Una de las principales restricciones para obtener un préstamo FHA es que el prestatario debe ser el propietario o el ocupante. Los inversionistas no califican para ser elegibles para este tipo de préstamo.
Si bien los inversionistas no son elegibles, en algunos casos las organizaciones sin fines de lucro pueden obtener un préstamo FHA. Otros requisitos a tener en cuenta son:
- Puntuación crediticia: Debe tener un puntaje de crédito mínimo de 500 o superior.
- Pago inicial: 3.5 por ciento de pago inicial mínimo o 10 por ciento en caso de que su puntuación crediticia sea inferior a 580.
- Relación deuda-ingreso: Relación máxima deuda-ingreso (DTI) del 43 por ciento al 45 por ciento.
- Costos de renovación: El costo de las remodelaciones debe ser superior a los $5,000 para un préstamo 203(k) estándar o menos de $35,000 para un préstamo 203(k) limitado.
Tipos de préstamos FHA 203(k)
Existen al menos dos tipos de préstamos FHA a los que usted podrá acceder si cumple con los requisitos previamente establecidos:
- Préstamo limitado: El préstamo 203(k) limitado es más sencillo de solicitar, ya que está dirigido para proyectos valorados en menos de $35,000. No hay un requisito de costo mínimo, sin embargo no puede cancelar las reparaciones estructurales con este tipo de financiamientos.
- Préstamo estándar: El préstamo 203(k) estándar es más complejo de obtener. Es para trabajos extensos valorados en más de $35,000. El monto mínimo del préstamo para este tipo es de $5,000.
Con el préstamo FHA estándar sí están permitidos los cambios estructurales, como adicionales o renovaciones completas de la vivienda. El comprador de vivienda debe obtener exhibiciones arquitectónicas y cumplir con los códigos de construcción.
Proyectos elegibles para préstamos FHA 203(k)
Puede solicitar un préstamo FHA estándar para cubrir gastos de reparación o remodelación de su hogar. Esto aumentará el valor de su vivienda. Aquí algunas de las cosas que puede cubrir con este tipo de financiamientos:
- Alteraciones y reconstrucción estructural
- Modernización y mejoras en el funcionamiento de la vivienda
- Eliminación de riesgos para la salud y la seguridad.
- Cambios que mejoran la apariencia y eliminan la obsolescencia
- Reacondicionamiento o reemplazo de plomería (por ejemplo, instalación de un pozo y/o sistema séptico)
- Agregar o reemplazar techos, canaletas y bajantes
- Agregar o reemplazar pisos y/o tratamientos de pisos
- Importantes trabajos de paisajismo y mejoras en el sitio
- Mejorar la accesibilidad para una persona con discapacidad
- Realización de mejoras de conservación de energía
Un préstamo FHA no puede ser utilizado para cubrir gastos en ciertos tipos de propiedades, por ejemplo las cooperativas. Aquellas propiedades de uso mixto con espacio comercial y residencial si son elegibles, solo cuando el trabajo que se está haciendo es únicamente para uso residencial.
Algunos proyectos en específicos no califican para este tipo de préstamos. Por ejemplo, si el cambio no resulta en una verdadera actualización, no puede usar el dinero prestado para pagarlo. Los complementos de lujo como piscinas, jacuzzis, canchas de tenis y chimeneas al aire libre tampoco están cubiertos.
Pros y contras del préstamo FHA
Los préstamos FHA tienen sus ventajas y desventajas. Acá te mostramos algunas de las más destacadas.
Ventajas:
- Este tipo de préstamos sirven para compra y renovación de vivienda
- Requisito de pago inicial mínimo bajo
- No necesita tener un puntaje de crédito muy alto
- Tasas de interés bajas en comparación con préstamos personales, tarjetas de crédito u otros préstamos para mejoras en el hogar.
- Es posible financiar hasta seis meses de pagos de la hipoteca en caso de no poder vivir en la casa durante las reparaciones.
Desventajas:
- Se necesita seguro hipotecario FHA
- Las tasas de préstamos de la FHA son altas en comparación con los préstamos tradicionales.
- Es clave una reunión con un consultor de reparación 203(k)
- Los requisitos para las reparaciones más extensas suelen ser más complejos.
- La propiedad debe ser su residencia principal.
Otras formas de financiar una reforma de vivienda
No se preocupe si no califica a un préstamo FHA. Existen otras opciones que le pueden ayudar a pagar las reparaciones en el hogar. Estas son algunas de ellas:
- Refinanciamiento con retiro de efectivo
- Líneas de crédito
- Préstamos con garantía hipotecaria
- Fannie Mae HomeStyle o Freddie Mac Préstamos CHOICERenovation
- Préstamo para la construcción
- Préstamo personal
- Vender una participación en su casa.
Refinanciación de préstamos FHA 203(k)
Los préstamos FHA se han convertido en una de las mejores alternativas del mercado al momento de comprar o hacer reparaciones en el hogar.
Este tipo de financiamientos se pueden utilizar tanto para comprar una vivienda que necesita reparaciones como para rehabilitar la casa en la que se encuentra viviendo actualmente a través de un refinanciamiento.
El proceso para refinanciar un préstamo FHA es parecido a un refinanciamiento regular. Sin embargo, hay ciertos requisitos adicionales que se deben cumplir para calificar.
Luego de la refinanciación, una parte de los ingresos de la 203(k) pagará su hipoteca existente y el resto del dinero se mantendrá en depósito hasta que se completen las reparaciones correspondientes.
Las hipotecas 203(k) existentes también se pueden refinanciar a través del programa simplificado de la FHA, lo que puede ayudarlo a obtener una tasa de interés aún más baja.
¿Dónde obtener los mejores préstamos FHA?
Si desea obtener un préstamo FHA, acá le dejamos algunas de las mejores instituciones que ofrecen este tipo de financiamientos:
