En este artículo hablaremos sobre los préstamos convencionales y analizaremos tanto sus ventajas como desventajas. Los préstamos convencionales son una forma popular de financiamiento y es importante que los posibles prestatarios comprendan los pros y los contras antes de tomar una decisión financiera.
Qué es un préstamo convencional y por qué necesitas saberlo
Los préstamos convencionales son ofrecidos por bancos y prestamistas en EE.UU. y son el tipo de hipoteca más común, según datos del censo. A diferencia de los préstamos respaldados por el gobierno, estos no son parte de un programa específico del gobierno federal y pueden ser más difíciles de obtener.
Hay dos tipos principales de préstamos convencionales: conformes y no conformes, siendo los primeros los que siguen las pautas prestablecidas por Fannie Mae y Freddie Mac.
Los préstamos no conformes incluyen los préstamos jumbo y los préstamos respaldados por el gobierno, y suelen costar menos que los préstamos de la FHA. Si se busca una amplia variedad de opciones hipotecarias y se tiene un buen puntaje crediticio, los préstamos convencionales pueden ser una buena opción económica.
En 2022, el límite de préstamo conforme para la mayoría de las áreas en los EE. UU. es de $625,000.
Cómo funciona un préstamo convencional
Si estás buscando comprar una casa a través de un préstamo, ten en cuenta que se trata de una cantidad de dinero que pides prestada y que deberás pagar con intereses y tarifas durante un período determinado.
Para un préstamo convencional, probablemente necesitarás hacer un pago inicial, que puede ser del 3% si es tu primera vez comprando casa, o del 5% si ya has sido propietario anteriormente.
Si el pago inicial es inferior al 20%, es probable que debas pagar un seguro hipotecario privado. Dependiendo de tu situación financiera, tu prestamista te mostrará las tasas de interés y los tipos de hipotecas para los que calificas, para que puedas seleccionar la mejor opción que funcione con tus objetivos financieros y que sea cómoda para ti en términos de pago hipotecario mensual.
Si deseas calcular cómo afectarían las tasas de interés, los costos de la vivienda y los pagos iniciales a tu pago hipotecario mensual, puedes utilizar una calculadora de hipotecas.
Ventajas y desventajas de los préstamos convencionales
Los préstamos convencionales son una opción común para quienes buscan financiamiento para la compra de una casa o un automóvil, por ejemplo. Aunque pueden ofrecer tasas de interés atractivas y términos flexibles, también hay desventajas a considerar. Es importante analizar cuidadosamente las ventajas y desventajas de los préstamos convencionales antes de tomar una decisión financiera importante.
Ventajas: por qué debería considerar una hipoteca convencional
1: Tiene más opciones en hipotecas
Las hipotecas ofrecen diferentes opciones para los compradores de vivienda. Las hipotecas convencionales tienen tasas de interés fijas durante todo el plazo del préstamo, mientras que las hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) tienen una tasa de interés fija baja inicial y se ajustan cada 6 meses después del período introductorio.
Las hipotecas de tasa de interés fija comúnmente vienen con plazos de préstamo de 15, 20 y 30 años y requieren que se pague la hipoteca en el tiempo acordado. Es importante considerar cuidadosamente las diferentes opciones antes de elegir una hipoteca.
2: Tiene más control sobre el seguro hipotecario
Si tienes que pagar PMI, tus pagos de PMI se detendrán automáticamente una vez que el valor neto de tu vivienda alcance el 22%. El valor neto de la vivienda es la diferencia entre la cantidad que debes en una propiedad y el valor de mercado actual de la propiedad.
Para ahorrar aún más en los pagos del PMI, cuando el valor acumulado de tu vivienda alcance el 20%, puedes pedirle a tu prestamista que elimine el PMI de las tarifas de tu hipoteca. Por el contrario, si obtienes un préstamo de la FHA y realizas un pago inicial de menos del 20%, deberás pagar una prima de seguro hipotecario (MIP) durante todo el período de tu préstamo.
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3: Puede pedir prestado más dinero
Si tu puntuación de crédito es superior a 700 y te ajustas a los requisitos de los préstamos jumbo, puedes obtener un préstamo de hasta $1.5 millones. Si tu puntuación de crédito es superior a 740 y te ajustas a los criterios de préstamos jumbo, puedes obtener un préstamo de hasta $3 millones.
Desventajas: por qué una hipoteca convencional puede no ser adecuada para usted
1: Su puntaje crediticio es inferior a 620
Los préstamos convencionales tienen requisitos de elegibilidad más exigentes que los préstamos respaldados por el gobierno y se venden a Fannie Mae o Freddie Mac poco después de su creación para mantener las hipotecas asequibles.
Si Fannie o Freddie compran un préstamo, el prestamista podrá usar los fondos para financiar más hipotecas. Aunque esto beneficia a todos los compradores de vivienda, a nivel individual, puede ser difícil calificar para un préstamo convencional si tu puntaje crediticio es bajo.
2: Tiene una alta relación deuda-ingreso (DTI).
La relación deuda-ingreso es la cantidad que se debe pagar mensualmente por la deuda en comparación con el ingreso bruto mensual. Si se gasta la mitad del ingreso mensual en deudas y facturas, la relación sería del 50%.
Algunos prestamistas de hipotecas no aprueban préstamos para compradores de vivienda con una relación deuda-ingreso superior al 43%. Sin embargo, los préstamos de la FHA pueden ser aprobados para compradores de vivienda con una relación deuda-ingreso de hasta el 50%.
3: Ha tenido quiebras y ejecuciones hipotecarias en el pasado
Los préstamos hipotecarios del gobierno ahora tienen criterios de elegibilidad más flexibles lo que significa que las quiebras y ejecuciones hipotecarias del pasado se perdonan más rápidamente.
Esto puede resultar en una espera más larga para la aprobación de préstamos convencionales para compradores de vivienda con quiebras o ejecuciones hipotecarias recientes, y en algunos casos, incluso puede que no sean aprobados en absoluto.
Cómo calificar para un préstamo convencional
Si usted desea calificar a un préstamo convencional, deberá cumplir con los siguientes criterios para ser elegible:
| Préstamos convencionales (conformes)* | Préstamos jumbo* | |
| Puntaje de crédito | ≥620 | 700 |
| Deuda a ingresos (DTI) | ≤50% | ≤43% |
| Se requiere pago inicial | 3% del precio de compra para compradores de vivienda por primera vez**; ≥5% del precio de compra | 10,01% del precio de compra. (La mayoría de los préstamos jumbo requieren un pago inicial de al menos el 20 %) |
| Historial de empleo | Al menos 2 años | Al menos 2 años |
| Reservas de activos | Al menos lo suficiente para cubrir el pago inicial y los costos de cierre | Según el monto del préstamo, reservas de activos de 6 a 24 meses |
| Monto máximo del préstamo | $625,000 en la mayoría de las áreas | Hasta $ 3 millones |
**Los compradores de vivienda que no han sido propietarios de una vivienda en 3 años o más, también pueden realizar un pago inicial del 3 % para comprar una propiedad unifamiliar como residencia principal.
